Suggerimenti pag. 5

pag. 5 Informazioni sulle Aste Giudiziarie revisione del 10/11/2002

Una guida per saperne di più sul mondo delle aste
di GIANLUCA BERTANI
(avvocato in Milano)g.bertani@messina-bottinelli.it

Il diritto processuale ed alcune leggi speciali prevedono che, a fronte di determinate situazioni debitorie, l'autorità giudiziaria proceda, d'ufficio ad impulso di un creditore, la vendita forzata dei beni - sia mobili sia immobili - di proprietà del soggetto debitore.
Ove si debba procedere alla vendita di beni immobili, la relativa disciplina è dettata dagli artt. 555 e segg. del cpc e dagli artt. 108 e segg. della Legge Fallimentare.

LE ESECUZIONI IMMOBILIARI
Si tratta della procedura promossa, avanti il G.E. (Giudice dell'Esecuzione) del Tribunale del circondario in cui insiste l'immobile, dal creditore munito di titolo esecutivo, che ha eseguito il pignoramento dei beni immobili di proprietà del debitore esecutato. Entro novanta giorni dalla notifica del pignoramento al debitore, il creditore procedente deve presentare in Cancelleria l'istanza di vendita dell'immobile pignorato e la relativa documentazione ipotecaria e catastale.
Successivamente il giudice dell'esecuzione nomina un CTU, (Consulente Tecnico d'Ufficio) scegliendolo tra gli ingegneri, Architetti o geometri iscritti ad un apposito albo ed incaricandolo di redigere una perizia di stima dell'immobile, solitamente assegnandogli un termine di novanta giorni.
Sulla scorta degli elementi conoscitivi forniti dal CTU, il Giudice emette l'ordinanza di vendita dell'immobile, fissando il giorno dell'incanto e determinando le modalità per parteciparvi.
Di tale provvedimento, il cancelliere dà pubblicamente affissione del bando d'asta all'albo del Tribunale e pubblicazione del medesimo su determinati organi di stampa.
Ove l'incanto risultasse deserto per mancanza di offerte d'acquisto, il giudice fissa nuovi esperimenti d'asta ribassando il prezzo base, se del caso, fino ad un quinto del valore dell'immobile.
I lettori devono sapere però che non sempre, una volta iniziata la procedura esecutiva, è certa la vendita dell'immobile. Infatti, gli adempimenti necessari per addivenire all'incanto sono lunghi e laboriosi e talvolta dal pignoramento all'asta trascorrono alcuni anni. In questo periodo l'esecutato ha la possibilità di pagare i propri debiti ovvero chiedere la conversione del pignoramento
In tali casi il giudice estingue l'esecuzione ovvero sospende l'asta.

IL FALLIMENTO
Anche nel fallimento è previsto un iter analogo a quello dell'esecuzione. Tale procedura riguarda gli imprenditori che si trovano in stato di insolvenza e nei confronti dei quali il creditore non abbia potuto o saputo trovare soddisfazione del proprio credito altrimenti.
Questa particolare forma di liquidazione del patrimonio dell'imprenditore prende avvio dall'istanza di fallimento che il creditore presenta presso la Cancelleria fallimentare del Tribunale nel quale ha sede l'azienda debitrice. Successivamente un giudice appositamente delegato dal Presidente del Tribunale sente le ragioni del fallendo e ne riferisce al collegio, riunito in camera di consiglio.
Ove ne sussistano i presupposti il Tribunale, con sentenza, dichiara il fallimento dell'imprenditore, nomina il giudice delegato ed il curatore. Il curatore, che è una figura non prevista nel tradizionale processo d'esecuzione, ha, tra l'altro, il compito di procedere alla liquidazione di tutte le attività del fallimento. Deve, infatti, con l'ausilio di un cancelliere e di uno stimatore, procedere all'inventario dei beni mobili del fallito ed alla successiva vendita di questi e degli eventuali beni immobili. Le regole che disciplinano tali vendite sono analoghe a quelle previste per il processo di esecuzione.

LA VENDITA IMMOBILIARE CON INCANTO
È il sistema di vendita più diffuso nei Tribunali ed è adottato sia per le procedure fallimentari sia per quelle esecutive.
A tale asta possono partecipare tutti i cittadini (o le società) ad eccezione del debitore. Per prendere parte alla gara, gli aspiranti acquirenti debbono presentare un'istanza in bollo da Euro 10,33, nel rispetto del termine stabilito dal giudice nell'ordinanza di vendita e/o nel bando d'asta (solitamente entro le ore 12.00 del giorno precedente la vendita) Si deve anche allegare alla medesima domanda, un importo pari al 10% del prezzo base a titolo di cauzione ed altro, pari al 13% o 20%, a seconda che si tratti di fabbricati o di terreni. Tale cauzione, deve essere depositata solitamente con assegni circolari non trasferibili, intestati alla cancelleria E.I. del Tribunale.
Raccomandiamo di verificare preventivamente tali modalità, poiché esse variano da Tribunale a Tribunale a seconda delle diverse prassi adottate, dalla natura della vendita (se esecutiva o fallimentare) e dell'imposta da applicarsi (IVA o imposta proporzionale di registro).
Nell'istanza l'offerente dovrà indicare, oltre alle proprie generalità e codice fiscale, la residenza e se questa è ubicata fuori dal circondario del Tribunale, bisognerà che sia indicato un domicilio sito nell'ambito territoriale dell'ufficio giudiziario. Se trattasi di soggetti coniugati bisognerà indicare il regime patrimoniale vigente tra i coniugi. Se trattasi di società bisognerà allegare il certificato di iscrizione al registro delle imprese (CCIM) nonché i poteri conferiti al legale rappresentante che comparirà davanti al giudice.
Infine bisognerà indicare il numero della procedura, la data dell'udienza, il lotto relativamente al quale si intende concorrere, il nome del giudice procedente e gli estremi dei titoli rappresentativi dei depositi delle somme necessarie per partecipare all'asta.
L'istanza va quindi presentata nella Cancelleria del giudice o presso lo studio del notaio delegato all'incanto.
Nel giorno stabilito, gli offerenti devono personalmente comparire davanti al giudice e pronunciare a voce la propria offerta. Decorsi tre minuti dall'ultima offerta (più elevata) senza che altri abbiano offerto di più, il giudice aggiudica provvisoriamente l'immobile.

L'OFFERTA DI SESTO
Nei dieci giorni successivi all'aggiudicazione provvisoria, chiunque può formulare un'offerta di acquisto che però deve superare di almeno un sesto il valore raggiunto nell'incanto. Tale offerta ha la caratteristica di essere irrevocabile, se non decorso un determinato termine. Il verificarsi di questo evento provoca la paralisi dell'aggiudicazione precedente ed impone al giudice la necessità di fissare una nuova asta, questa volta senza incanto.
Il nuovo bando d'asta 'in grado di sesto" propone la vendita dell'immobile in questione ad un prezzo base ottenuto dalla somma del valore di aggiudicazione aumentato di un sesto ed inviterà gli eventuali ulteriori interessati all'acquisto a presentare offerte migliorative rispetto al prezzo come sopra determinato.
Nel caso di pluralità di offerenti il giudice determinerà in udienza l'entità degli scatti in aumento ed infine aggiudicherà definitivamente l'immobile a chi ha fatto l'offerta più alta.
L'offerta di aumento di sesto, deve essere accompagnata da un deposito a titolo di cauzione pari al 10% del prezzo offerto.
Si rammenta infine che se l'aggiudicatario definitivo non versa il prezzo nel termine stabilito dal giudice nell'ordinanza di vendita, sarà dichiarato decaduto e gli sarà confiscata la cauzione. Si procederà quindi alla cosiddetta "vendita in danno" e se da tale incanto si ricaverà una somma che unita alla cauzione confiscata, è inferiore a quella realizzata nella precedente vendita, l'aggiudicatario inadempiente sarà condannato al pagamento della differenza tra il prezzo realizzato nella vendita in danno e quello della prima asta.

IL DECRETO DI TRASFERIMENTO
E il provvedimento del Giudice mediante il quale il diritto reale subastato è trasmesso dal debitore esecutato che lo possiede, all'aggiudicatario definitivo che così ne diviene il nuovo titolare. Esso è l'equivalente del rogito notarile nella compravendita tra privati. Con tale decreto il giudice ordina la cancellazione di tutte le iscrizioni ipotecarie e di tutte le trascrizioni di pignoramento gravanti sul bene nonché di lasciarlo libero da chiunque lo occupi senza titolo.
Il decreto di trasferimento è soggetto a voltura catastale e a trascrizione nei registri di pubblicità immobiliare.

LA VENDITA SENZA INCANTO
È una diversa forma di asta che consente all'offerente di vedersi aggiudicare l'immobile in via definitiva, senza offrire la possibilità ad altri soggetti di proporre l'aumento di sesto. Allorché l'interessato viene a conoscenza della vendita giudiziaria di un immobile può proporre un'istanza d'acquisto del medesimo purché il prezzo offerto sia pari o superiore a quello di stima.
Nell'istanza, oltre alla consueta cauzione pari al 10% deI prezzo offerto, l'aspirante acquirente dovrà indicare il termine di validità dell'offerta, il tempo e le modalità di pagamento e la descrizione dell'immobile oggetto della vendita. A fronte di tale istanza il giudice fissa un'udienza di comparizione delle parti per discutere della proposta. In caso di accoglimento della proposta il giudice può procedere alla vendita, ma se vi sono più offerenti si farà luogo ad una gara tra i medesimi. Quindi il bene sarà aggiudicato al miglior offerente.

Per partecipare ad un'asta
Cosa fare
Verificare in Cancelleria le esatte modalità per redigere la domanda di partecipazione all'incanto. Richiedere copia della perizia di stima. E' infatti in questi documenti che l'immobile è descritto sotto ogni aspetto.
Prima di decidere se acquistare un'immobile all'asta è opportuno conoscere se esso è in regola con la normativa edilizia; se sussistano abusi e se siano sanabili e con che spese. Tali informazioni che riguardano la regolarità edilizio-urbanistica e catastale, di norma sono evidenziate nella relazione del CTU. La perizia ci permette di conoscere anche se l'immobile è occupato e a che titolo; se ci sono delle spese condominiali arretrate non pagate. Inoltre la perizia ci permette di conoscere se se ci sono e quali siano le formalità pregiudizievoli gravanti e a quanto ammonta il costo per la loro cancellazione; quale sia l'attuale stato di conservazione, le finiture etc.; se vi è un custode; se è possibile visitare il fabbricato ed ogni altra utile informazione.